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2019-04
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2019-05-07 【書籍】一級建築士が教える買ってはいけない収益物件の見分け方
某日，市内紀伊国屋書店で，「一級建築士が教える買ってはいけない収益物件の見分け方」という単行本を買ってきました。
この本には，投資目的でアパートやマンションを買う際の，建物の立地・構造に関しての注意点がまとめられています。
実際に読んでみて，どうも不動産投資は難しいらしい‥‥というのが正直な感想。多額の現金（俗にいう「キャッシュ」）を持っている人でなければ，儲からない気がしました。
投資目的で中古のアパートやマンションの一室を買ってはみたものの，じつは難ありの物件で賃貸物件として他人に住んでもらうには，多額の追加工事が必要であるとか，見栄えを優先して凝ったリフォームをしてみたものの，収支を計算してみたら毎月の賃料を上げないと赤字になる，でも値上げすると借りてもらえないとか，物件選びを間違えるとそういった問題に見舞われやすくなるようです。
借金をして工事の費用を工面すると，工事費以外にも借金の利息も払わなければなりませんので，不動産の収益がプラスになるまで時間が掛かってしまいます。現金で払えるなら（当たり前だけど）利息はないので，早く儲けられるようになるでしょう。ようは，お金を得るにはお金が必要なのです。
さて，私が想定している不動産物件の条件。
- 区分マンション
- 最寄り駅から徒歩5分以内
- 築年数20年から35年程度（建物の修繕状況による）
- 入居者は学生
- 広さは35㎡程度
- トイレ，浴室は別（3点ユニットバスではない）
ただし，立地条件の良い物件ほど，築年数が古い傾向があります（おそらく，駅から近い順に建物を建てて行くため）。「駅から徒歩3分」みたいな好立地であれば，3点ユニットバスも許容する必要があるのかもしれません。
3点ユニットバスはものすごく嫌われる傾向にあるようなのですが，学生を相手にするなら，設備よりも賃料が安いことが重視されるのかもしれません。